הריביות עולות: אז מה צריך לדעת לפני נטילת משכנתא?

1. מי זכאי למשכנתא? לא כל אחד זכאי לקבל משכנתא מהבנק, וייתכן שהבנק יערים עליכם קשיים ולא יאפשר לכם לקבל את המשכנתא. לכן רצוי שתקבלו אישור עקרוני מהבנק ללקיחת משכנתא לפני שאתם ממהרים לחתום על חוזה לרכישת הדירה.

2. סקר שוק – אל תסמכו על הפקיד בסניף, אלא נסו לבדוק ולקבל הצעות במספר בנקים שונים. אפשר (ורצוי) גם להתמקח בכל מקום, וניתן גם להתייעץ עם יועץ משכנתאות חיצוני שאינו משויך לבנק. אגב, הבנקים בישראל דורשים גם ביטוח נכס וכן ביטוח חיים. גם כאן מומלץ לבדוק את מחירי הביטוח ולהשוות בין סוגי הפוליסות.

3. כמה אחוזי מימון? בנק ישראל קובע כי חסרי דירה ראשונה רשאים לקחת שיעור מרבי של 75% מימון, אנשים שקונים דירה ומוכרים את דירתם הנוכחית - מקבלים עד 70%, ואילו משקיעים שקונים את הדירה השנייה והלאה - זכאים לקבלת מימון בגובה 50% בלבד.

(צילום: shutterstock)

4. תקופת החזר המשכנתא - ככל שתקופת החזרת המשכנתא ארוכה יותר, כך ההחזר החודשי יהיה יותר נמוך, אך עם זאת – הריבית עלולה להיות יותר גבוהה. כדאי שתבדקו מספר תרחישים, כדי שתוכלו לבחור את משך תקופת ההחזר המתאים לכם ביותר. על כל פנים – בנק ישראל אינו מאשר משכנתא למשך יותר מ-30 שנה.

5. גובה ההחזר החודשי - לא מומלץ לקבוע החזר חודשי העולה על שליש מההכנסה החודשית הפנויה של משק הבית. כשבודקים את תקופת ההחזר חשוב גם לזכור שאחת הטעויות הנפוצות בבחירת גובה המימון היא התאמתו ליכולת ההחזר העכשווית שלנו, אך זוהי שגיאה. הרי יכולת החזרת תשלומים של זוג צעיר ללא ילדים שונה מזו שתהיה להם בעוד מספר שנים, כאשר המשפחה תתרחב. מצד שני – סטודנט שלומד לתואר אומנם מתקשה בהחזרת המשכנתא, אך בעוד כמה שנים הוא כבר ישתכר וירוויח. לכן, כשאתם בוחנים את גובה ההחזר, חשוב להסתכל עליו לאורך כל חיי המשכנתא, ולהבין איך הוא ישתלב עם השינויים הצפויים להתרחש בחייכם ובתקציב המשפחתי שלכם. שימו לב - במשכנתאות שבהן הריבית משתנה, ההחזר החודשי עלול להיות מעבר למתוכנן.  

6. מסלול המשכנתא – בכל בנק מציעים מספר מסלולי משכנתאות, ועליכם לבחור מתוכם את המתאים לכם ביותר. לווים רבים טועים כשהם לוקחים את כל המשכנתא באותו מסלול. זה לא מומלץ, שכן כמו בתיקי השקעות, גם כאן – רצוי לפזר סיכונים. ההמלצה הכדאית ביותר היא לבנות תמהיל הלוואה מגוון שכולל גם ריבית הצמודה למדד, גם ריבית קבועה וגם ריבית משתנה. על פי כללי בנק ישראל - לפחות 33% מסכום המשכנתא יינתן בריבית קבועה.

7. הוצאות נוספות - כאשר אתם בוחרים את גובה המשכנתא, עליכם לקחת בחשבון גם את ההוצאות הנוספות שמגיעות עם רכישת הדירה: מס רכישה, היטל השבחה, דמי הסכמה למנהל מקרקעי ישראל, הפרשים בשער הדולר והשקל, הוצאות כמו שכר עורך דין, דמי תיווך, ועוד. הבנק גם גובה תשלום על פתיחת תיק המשכנתא בגובה של כ-0.25% מגובה הנכס.

(צילום: shutterstock)

8. זכאי משרד הבינוי והשיכון – משרד הבינוי והשיכון מציב קריטריונים אשר העומדים בהם הופכים לזכאים של המשרד, והם מקבלים הלוואות מהממשלה עבור קבלת המשכנתא. הגובה המדויק של ההלוואה קשור לסטטוס האישי ולמיקום הדירה. לפרטים נוספים יש לפנות למשרד הבינוי והשיכון.

9. מחזור משכנתא – לפעמים קורה במהלך החיים שההוצאות משתנות ורוצים לשנות את תנאי המשכנתא. הדבר אפשרי וניתן אכן לבצע פעולה של 'מחזור משכנתא' והפיכתה למתאימה יותר לצרכים החדשים. כשממחזרים את המשכנתא ניתן לשנות את הרכב המסלול או את תנאי ההלוואה, או את אורך תקופת הפירעון. תוכלו אפילו להעביר את המשכנתא לבנק אחר באמצעות החזר משכנתא. נשמע מומלץ? חשוב לזכור שמהלך כזה כרוך בעמלה, ועל כן יש לשקול ולוודא שהוא אכן משתלם.

10. ועוד הערה לסיום – משכנתא תהיה כפי הנראה העסקה היקרה ביותר שתעשו בחייכם. הדרך היחידה בה תוכלו לחסוך/ לצמצם את העלות שלה היא באמצעות בדיקות, מחקרים והתייעצויות מרובות. היזהרו מלחתום על משכנתא לפני שאתם בודקים היטב כל נושא וכל נקודה. באמצעות מחשבה ובדיקה תוכלו לחסוך סכומים של עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים.