לאחר שהמתווך הכשיר את עסקת הרכישה הופיע המצרן וקנה את הדירה

טרם ניגש לסיפור שאלתנו, הבה ונקדים: נאמר בתורה (דברים ו', י"ח) 'ועשית הישר והטוב', ומפסוק זה אנו למדים, שרצון הבורא יתברך הוא שאנשים יתנהגו זה עם זה לפנים משורת הדין. ולפיכך, תיקנו חז"ל (ב"מ ק"ח.) ששדה העומדת למכירה, ואחד מבעלי השדות הסמוכים אליו (המצרנים) רוצה לקנותה, כיון שהדבר יועיל עבורו מאוד בכך שיהיו נכסיו קרובים זה לזה, הדין הוא שהוא קודם לכל קונה אחר (שהרי הקונה האחר יכול לקנות שדה במקום אחר). ואף אם קנה אדם אחר את השדה, המצרן יכול לתת לו את המעות ששילם בעד השדה ולהוציאה מידו. רק בקרקעות קיים דין בר מצרא, אבל לא במטלטלין. וכל המחובר לקרקע דינו כקרקע, ולכן יש דין מצרנות בבתים, מפני שהמצרן יכול לחבר את תשמישן של הבתים.

ובכן, מעשה שהיה כך היה:

ראובן העמיד את דירתו למכירה, במחיר של 2 מיליון שקלים. שמעון שכנו, חפץ היה מאוד לרכוש את הדירה, אלא שהמחיר הגבוה מאוד לטענתו, עיכב את ביצוע הרכישה. השניים ישבו פעמים רבות ונשאו ונתנו אודות רכישת הדירה, אך לא הגיעו לעמק השווה.

כעבור כמה חודשים, בהם ניסה ראובן למכור את דירתו ללא הצלחה, החליט לפנות אל מתווך וביקש שימצא עבורו רוכש. המתווך הביא קונה, אך גם כאן המחיר הגבוה מנע את ביצוע המכירה. המתווך פעל רבות אצל ראובן, עד שהצליח לשכנעו להוריד את המחיר למיליון ושמונה-מאות אלף שקלים, וראובן והקונה עמדו לממש את המכירה.

אלא שלפתע הופיע שמעון, וטען, הרי אני 'בר מצרא', וזכות הרכישה שייכת לי על פי ציווי התורה 'ועשית הישר והטוב'! לשמע הדברים, החליט הקונה להניח את העסקה לטובת המצרן שמעון. ואכן שמעון רכש את הדירה מראובן במיליון ושמונה-מאות אלף שקלים.

ומי הגיע כעת? - - המתווך! "עליך לשלם לי אחוז-וחצי מדמי רכישת הדירה!" טען כלפי שמעון. "איני מכיר אותך כלל", הזדעק שמעון, "מעולם לא פניתי אליך, והגעתי לכאן הרבה לפניך, כך שאיני חייב לך מאומה!".

אך המתווך אינו מוותר: "ידידי היקר, עליך לדעת שאילולא פעולותיי לא היית רוכש את הדירה, הרי אני הוא זה שסלל את הדרך לרכישתך, ומשכך, שלם תשלם לי את שכרי..."

עם מי הדין?

השיב מו"ר הגאון רבי יצחק זילברשטיין שליט"א:

בפוסקים מבואר (יעויין בפתחי תשובה חו"מ סי' קפ"ה סק"ג) כי שני סוגי תפקידים עיקריים יש למתווך (או שדכן), ותמורת כל אחד מהם זכאי הוא לתשלום: א) מתחיל - הוא זה שמציע את פרטי העסקה (או השידוך) לצדדים. ב) גומר - נקרא זה שמצרף את הקצוות ומוציא לפועל את גמר הרכישה[1].

במקרה דנן, שמעון המצרן היה זקוק לפעולותיו של המתווך, והתברר שהיו לתועלתו הבלעדית, והרי זה כאילו פעל המתווך כשלוחו. וכאמור, עבודת המתווך עבור הרוכש אינה גילוי והצעת הנכס בלבד, אלא גם המשא ומתן להסכמה אודות המחיר, והבאת העסקה לידי גמר, הם מפעולות המתווך.

וכפי שראינו, שמעון ניסה רבות לגמור את העסקה ולא הצליח, וברור שהיה מוכרח לעבודת המתווך, ובלעדיה לא יכול היה לרכוש את הדירה, ולכן, נחשב המתווך כשלוחו - כיד הארוכה שלו שפעלה עבורו, (וכאילו המצרן, שזכותו לבוא ולהיכנס תחת הקונה, המתין 'מן הצד' שהמתווך יפעל עבורו...). וכאן שלא היה צורך ב'מתחיל', וה'גומר' הביא לגמר הרכישה, נראה שזכאי למלוא דמי התיווך[2].

ויש להוסיף עוד את הנאמר בשו"ע (חו"מ סי' קע"ה ס"ו): "המוכר קרקעו לאחר, יש לחבירו שהוא בצד המצר שלו ליתן דמים ללוקח ולסלק אותו, וזה הלוקח הרחוק, חשוב כשלוחו (של המצרן) לכל דבר". הרי שהקונה נחשב כשלוחו של המצרן לגבי הקנייה. ולאור זאת, גם בשאלתנו נאמר שנכנס המצרן תחת הקונה לכל פרטי העסקה - לדמי הדירה ולדמי התיווך.

לסיכום: שמעון צריך לשלם למתווך את כל דמי התיווך.

* * *

ולסיום, הבה ונשאל: היכן מצינו ל'דינא דבר מצרא' בפרשת חיי שרה?...

ובכן, רבינו ה'אור החיים' הקדוש מבאר (בראשית כ"ג, ט'), שכאשר אברהם אבינו עמד לרכוש את שדה עפרון, עלה חשש בליבו, שמא אנשי המקום (בעלי השדות הסמוכות) יערערו אחר המֶּכֶר מדין 'בר מצרא', ויבואו לסלקו בדמים שקנה את השדה...

מה עשה אברהם אבינו? - אסף את כל שכניו של עפרון, ואמר להם 'שמעוני ופגעו לי בעפרון בן צוחר, ויתן לי את מערת המכפלה', ובכך, עשה אותם אברהם סרסורים ושלוחים בדבר הרכישה. ובנטילת חלק במשא ומתן, מחלו האנשים על זכות מצרנותם, שכן הלכה בידינו, כי בר מצרא שנתמנה לשליח של המוכר למכור את השדה לקונה, אינו יכול לאחר מכן לסלק את הקונה (יעויין שו"ע חו"מ סי' קע"ה סט"ז. וע"ע שם בסל"א). ובביאור 'מאורי אור' (על האור החיים) דקדק בזה את לשון הפסוק בסוף פרשת קניין שדה עפרון: 'ויקם השדה... לאברהם לאחוזת קבר מאת בני חת', ומדלא נאמר 'מאת עפרון' אלא 'מאת בני חת', ומשמע שגם הם היו צד במכירה, ולכן אינם יכולים לסלק את אברהם מדינא דבר מצרא...   

לרכישת הספר "ופריו מתוק" בהידברות שופס, הקלק כאן.