"זו שעת חירום": נשיא התאחדות הקבלנים בריאיון להידברות

ראול סרוגו מכיר היטב את עולם הבנייה. למעשה הוא מצוי בתחום זה שלושה עשורים, ובשנים האחרונות הוא מכהן כנשיא התאחדות הקבלנים. דווקא מהמקום הזה חשוב מאוד לשמוע את הערכותיו של אחד מהאנשים החזקים בתחום הנדל"ן, והוא – אם אתם שואלים – בכלל בטוח שהצעדים של בנק ישראל הם כמו פלסטר על פצע מתפשט, שלבסוף יפגע בכולנו.

סרוגו (60) משמיע את קולו זה תקופה ארוכה בנוגע לאמצעים הנכונים לדעתו להיאבק ביוקר הדיור, והם שונים מאוד מהבון טון התקשורתי. לאחרונה, לאחר דיווחים על הקפאה ואף ירידה מתונה במחירי הדירות, הוא סירב להתיישר עם מצב הרוח הציבורי והגיב: "מדובר בתוצאות רעות מאוד למדינת ישראל. הנתונים מוכיחים כי שוק הדיור נמצא בהקפאה רק בגלל הריבית הגבוהה. להערכתנו, בסיכום 2022 נראה התחלות בנייה שינועו סביב 60 אלף יחידות דיור בלבד, כ-20% פחות ממה שצפו בממשלה. הממשלה חייבת להבין שמספר הישראלים שמבקשים לרכוש דירות רק גדל, אבל שהם חוששים לקחת משכנתאות בריביות גבוהות. במקביל, גם הקבלנים חוששים לבנות בגלל העלות הגבוהה של ההלוואות למימון הבנייה. זו שעת חירום והמשך מגמת ירידת התחלות הבנייה עלול לייצר את הזינוק הבא במחירי הדירות״.

"דווקא כקבלן אני יכול לומר שמחירי הדירות אצלנו הם מהגבוהים בעולם", מוסיף סרוגו. לדבריו, המחירים הגבוהים הם הן בתחום רכישת הדירות והן בתחום ההשכרה. אבל לדעתו יש דרך אחרת להוריד אותם.

הבעיה: מחסור של קרוב למאתיים אלף דירות

נתחיל מההתחלה, מדוע הגענו למצב הזה?

"בעבר דיברו על מחירי הדיור כבועה שלבסוף תתפוצץ, וזה לא קרה", הוא משיב. "כי המחירים הללו אינם בועה. בניגוד לבועה – כאן אפשר לדמות את זה אולי לכדור בטון, בגלל שיש סיבות של ממש למחירים הגבוהים. מדובר בכמה וכמה סיבות, אבל הבולטת והמשמעותית ביותר היא שהביקוש גבוה מההיצע".

"אבל אפשר להילחם בזה", סרוגו ממהר להוסיף. "הרי כשהייתה עלייה מברית המועצות, נבנו כאן מאה אלף דירות בשנה שנועדו לענות על הצורך בדירות לעולים. אריק שרון היה אז שר השיכון, והייתה ממשלת אחדות לאומית. בתקופה ההיא בנו במלוא הכוח, נתנו תמריצים, סיפקו קרקע והביאו עובדים זרים. כך צריך לעשות גם כעת. ואם הממשלה תאפשר לנו – נוכל לספק את כמות הדירות הדרושות.

"צריך להבין", מציין נשיא התאחדות הקבלנים, "כבר כעת יש לנו מחסור של קרוב למאתיים אלף דירות. מלבד זאת, יש צורך בבנייה שנתית של כמות מסוימת של דירות. בנושא זה יש ויכוח אם נצטרך בנייה של מאה אלף דירות בשנה, או של 150 אלף ואף יותר. אבל אם נביט לעבר המדד המשמעותי – כמות הפניות למחיר למשתכן – נראה שנרשמו להגרלות הללו למעלה ממאה ועשרים אלף זוגות. זה אומר שיש כמות של כמאה ועשרים אלף אנשים שחסרים להם דירות כרגע. לכך צריך להוסיף כעשרים אלף חתונות מדי שנה, אלפי עולים, ולצערנו גם גירושים שגם הם מתרחשים מדי שנה, והגענו לצורך בכ-80-60 אלף דירות חדשות בשנה. מלבד זאת, כמובן צריך להתמודד עם המחסור הקיים שהצטבר עד כה, ולכן צריך לבנות בשנים הקרובות כמאה אלף דירות מדי שנה".

(צילום: פלאש 90)

למרות תקדים העבר, סרוגו מסופק אם הדבר יכול להתרחש שוב. "אני בספק אם הממשלה היוצאת רצתה להוריד את מחירי הדיור, ובספק גדול אף יותר אם האוצר יאפשר ירידה במחירי הדירות במצב הנתון. צריך להבין כי מבחינת משרד האוצר ואגף התקציבים, הם מקבלים מיסי רכישה גבוהים מאוד מכל רוכש דירה, כך שככל שמחיר הדירה גבוה יותר – האוצר מקבל על הדירה יותר מס. מצד שני האוצר גם מקבל הכנסות על הקרקע – כאשר רשות מקרקעי ישראל מוכרת את הקרקע. גם כאן, מבחינת האוצר עדיף שהמחיר יעלה, דבר שמגדיל את המיסים שמקבלת המדינה. רק בשנה האחרונה המדינה גבתה מהנדל"ן כ-11% מכלל המס שמשולם למדינה".

מה ניתן לעשות למול המצב הבעייתי בשוק?

"לא הייתי אומר לחלק קרקעות בחינם לקבלנים כמובן, אבל אנו כן מציעים למדינה תוכנית מסודרת במקום הפטנטים של מחיר למשתכן, שבעינינו אינם מסייעים לירידת מחירי הדיור. הדרך להורדת מחירי הדיור עוברת בשיתוף פעולה בין הממשלה, הקבלנים והרשויות המקומיות. התוכנית צריכה לפעול כך: על המדינה למכור לקבלנים את הקרקע, גם במקרה שאין במקום תשתית מסודרת. אנו נדע לקדם מערך תשתיות בצורה טובה יותר מהמדינה, ללא המגבלות הביורוקרטיות האופייניות. מצדנו אנו מסוגלים להעניק למדינה התחייבות לבנות מאה אלף דירות כל שנה במשך שלוש שנים, כשאנו מקפיאים את העלייה במחירי הדירות. בו בזמן, המדינה תשלם לרשויות המקומיות כסף תמורת הוצאות ההיתרים והאישורים הנדרשים, כשזה מספק לרשויות תשובה למחסור הקיים בכוח אדם שמעכב את ההליכים הללו. הקבלנים יזכו בקרקע במחירי 2019 (טרם התרחשות הקפיצה המשמעותית במחירי הנדל"ן), וכך כל הצדדים ירוויחו כשמחירי הדיור ירדו משמעותית וגם יהיה מספיק היצע לציבור הרחב".

להפתעתנו, סרוגו מציין כי הציג את הנושא בפני מקבלי ההחלטות. "דיברתי עם נציגי הממשלה הקודמת בשלהי כהונתה. הוכחתי להם שהסכם בסגנון דומה נחתם ב-1984, אז נחתמה עסקת חבילה במשק בין מדינת ישראל, ההסתדרות והמעסיקים. באותה תקופה הייתה אינפלציה של 450%. כדי להתמודד מולה המעסיקים תרמו את חלקם כשהקפיאו העלאות מחירים, הרשויות נתנו להם את החלק שלהם, והמדינה העניקה משלה. ההתערבות הזו גרמה לעצירת האינפלציה בבת אחת. בסינרגיה כזו מגיעים למטרות".

המכשול: פקידי האוצר

סרוגו בטוח שאלו שאשמים במצב הקיים הם פקידי האוצר. הוא בכלל סבור כי הפקידים כלל לא מעוניינים להוריד את מחירי הדירות. "צריך להבין שהפקידות באוצר מאוד שמרנית, והם בדרך כלל מקובעים בקבלת ההחלטות שלהם", הוא אומר. לדבריו, הם דווקא פוגעים בהכנסות המדינה. "ישראל יכולה להשיג רזרבות כספיות באמצעות הפרשת הקרקעות, בגלל שבאופן אוטומטי אם נשווק יותר דירות – יימכרו יותר דירות, וגם אם מחירם ירד מעט – עדיין המדינה תרוויח כסף מיותר דירות שיימכרו, כך שהמדינה תקבל מס בעבור יותר דירות. צריך להבין שלפי החישוב שלנו, על כל אלף דירות שנמכרות המדינה מרוויחה מיליארד שקל מס".

בפועל, המצב כרגע בעייתי מבחינת העוסקים בתחום. כקבלן מודה סרוגו כי יש "כרגע האטה במכירת ובקניית דירות". הוא סבור שהעלאת הריבית איננה מסייעת למצב הקיים. "אני מהבודדים שיצאו נגד נגיד בנק ישראל בעקבות העלאת הריבית, בגלל שלדעתי העלאת הריבית מייצרת יותר נזק מתועלת. העלאת הריבית מטרתה לרסן את האינפלציה באמצעות הכבדת הנטל על האזרחים, שממילא צורכים פחות, ואז הנסיקה במחירים מואטת. אבל הבעיה כאן היא, שהאינפלציה בישראל איננה מסיבות מקומיות אלא מסיבות גלובליות, כך שהנושא שמשפיע על האינפלציה זהו מחיר האנרגיה בעולם, מחירי הדלק שעולים, ועוד. לכן, העלאת הריבית לא תעזור אלא תייצר מיתון, כי הקבלנים יקנו פחות קרקעות – בגלל שברגע שהריבית עולה הסיכון גדל, כי אם הוא ייכנס לחוב אז הריבית הגבוהה עלולה להפיל אותו. היום גם מוטות המימון הם פי שלושה או פי ארבעה ממה שהיה לפני חצי שנה, כך שהדבר גורם להעלאת מחירים ובמקביל גם לפחות בנייה. כל זה ההיפך מהאינטרס שאליו ישראל צריכה לשאוף".

סרוגו מוסיף וטוען כי לקבלנים אין חלק בעליית המחירים: "מחירי הקרקע עלו פי ארבעה ממחירי הדירות בשנים האחרונות. זו עלייה עצומה והיא מתרחשת בגלל שרמ"י (רשות מקרקעי ישראל) מספסרת בקרקע. גם מחירי הברזל והבטון עלו. אני יכול לומר לך שלפני 10 שנים הרווחתי בין 25% ל-35%, והיום מגיע אלי רק 15%-20%. גם כשזה היה 35%, קבלן רוצה להרוויח לאורך זמן, אז הוא היה קונה את הקרקע הבאה עם הסכום שקיבל. בעידן כזה, שהקרקע עולה והמחירים מזנקים, הסיכון של הקבלן גדל והוא פחות בונה".

בתקופת הממשלה הקודמת נרשם זינוק חד במחירי הדירות. מה דעתך על כך?

"שר השיכון היוצא זאב אלקין התחיל מצוין וקיבל החלטות טובות, אבל אחר כך הרצון שלו למצוא פתרונות דיור מהירים, כמו למשל העלאת מס הרכישה – הייתה טעות קשה. הסיבה לכך היא, שאומנם המשקיעים נכנסים פחות לשוק, אבל באופן הזה הם גם נמנעים מלמכור את הדירות שהם מחזיקים בהן. בנוסף לכך, זה גרם למחירי השכירות לעלות, בגלל שהמשקיעים קונים דירות ומשכירים אותן, אז באופן הזה – הם פחות קנו דירות שיהיו להשכרה".

כעת ההמלצה של סרוגו לממשלה הנכנסת היא לרתום את הקבלנים לטובת המאבק בעליית מחירי הדירות: "לקבלנים יש היסטוריה מרשימה בתחום. הם נאבקו בסולל בונה בכדי לפרוץ את דרך בורמה לירושלים הנצורה, הם גם מסייעים לצבא בבניית פרויקטים שונים, כמו סביב נושא בלימת המנהרות ההתקפיות. הקבלנות הוא ענף שחשוב לישראל וסובל מתדמית לא טובה על לא עוול בכפו. על הממשלה להכיר בענף הזה כענף בעל חשיבות משמעותית לעם ישראל".

למרות האמור, סרוגו כעת נשמע אופטימי. "אני מקווה לטוב. בעיני צריך להקים מחדש את מטה הדיור. היתרון שלו נעוץ בכך שהוא מאחד את כל הגורמים הרלוונטיים: רשות מקרקעי ישראל, מנהל התכנון ומשרד האוצר – כולם תחת קורת גג אחת. כך יצחק רבין עשה בעבר, ומדובר במהלך נכון וראוי".

לסיום, מה התחזית של מחירי הדיור בישראל לדעתך?

"נכון לעכשיו יש פקטור נוסף שהצטרף לשוק וזה הפקטור של הריבית. אם הריבית תמשיך לעלות, זה יעצור את עליית מחירי הדירות אם כי לא יוריד את מחירם. לדעתי המחירים ימשיכו לעלות אם כי בקצב איטי יותר. החל מאמצע 23' נראה שוב זינוק במחירים, כי הריבית תתחיל לרדת, וכל אלו שלא קנו עד אז דירות יחזרו לשוק וימצאו היצע דירות נמוך יותר כי הקבלנים והיזמים בנו פחות בגלל עליית הריבית. כך שהעלאת הריבית – לפחות בטווח הארוך – תוביל לעלייה במחירי הדירות, אלא אם כן הממשלה הזו תפתיע ותקיים את הדבר הבסיסי שאני מדבר עליו: הגדלת ההיצע".