חוק שכירות הוגנת: כל מה שרציתם לדעת על החוק החדש

אחד החוקים הצרכניים החשובים "חוק שכירות הוגנת" עבר השבוע להכנה לקריאה שניה ושלישית בכנסת. החוק מסדיר את מערכת היחסים ביו שוכר ומשכיר ומגדיר מהי דירה ראויה למגורים. את חוק, אותו יזמו ח"כ רועי פולקמן וח"כ סתיו שפיר, והוא צפוי להגיע כעת לאישור הכנסת. לפניכם עיקרי החוק שצפויים להשפיע על עולם השוכרים והמשכירים באופן דרמטי:

1. תיווך

אחד התיקונים שנוספו לחוק הוא סעיף שנועד לטפל בתחום התיווך הקובע מניעת הפלייה חד צדדית של הוצאות התיווך על השוכרים, כך שגביית דמי התיווך תהיה חצי מהשוכר וחצי מהמשכיר, במידה והמתווך פעל תחת המשכיר.

2. גביית ערובה מראש: עד שליש עבר כל התקופה

עוד נקבע, כי המשכיר יהיה רשאי לגבות ערובה מראש בגובה של עד שליש מדמי השכירות עבור כל התקופה, ולא יותר מפי שלוש מדמי השכירות לחודש.

3. העלאת דמי השכירות

סעיף אחד בולט בהיעדרו: סעיף המסדיר את יכולתו של המשכיר לייקר את סכום השכירות משנה לשנה.

4. שכירויות שאינן נכללות בחוק

ההסדר המוצע לא יחול ביחס לדירות שהיחסים החוזיים בהם בין המשכיר לשוכר שונים מהיחסים החוזיים הרגילים בחוזה שכירות למגורים, כגון שכירות דירה למטרת נופש או דירה במעונות סטודנטים, שכירות בבית דיור מוגן או דירה שחוק הגנת הדייר חל עליה, דירות יוקרה שדמי השכירות שלהן עולה על 20,000 ₪ בחודש או על קרובי משפחה. כמו כן, ההסדר לא יחול על שכירויות שקצרות מ-3 חודשים ועל שכירויות ארוכות מ-10 שנים, שבהם השוכר הוא, למעשה, מעין בעלים בדירה המושכרת.

5. חוזה שכירות בכתב

חוזה שכירות למגורים ייערך בכתב, ייחתם בידי שני הצדדים והעתק ממנו יימסר לכל אחד מהם. החוזה יכלול, בין השאר, פרטים מהותיים כמו פרטי הצדדים לחוזה, תיאור הדירה המושכרת וציון מקומה, תקופת השכירות, דמי השכירות, פגמים בדירה ועוד.

6. דירה ראויה למגורים

המשכיר יחייב למסור את הדירה המושכרת כשהיא ראויה למגורים. בעניין זה נקבעו בתוספת להצעת החוק תנאים בסיסיים, שבהיעדרם הדירה אינה ראויה למגורים, כדוגמת קיומה של מערכת נקזים, מערכת חשמל ופתחי אוורור. במצב זה יוכל השוכר לבטל את החוזה בכל עת.

7. סיום השכירות

לפי הצעת החוק, אם לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום תקופת השכירות שהוסכם עליה, בלי שהוסכם על תקופה חדשה, כל צד יהיה רשאי לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני בתוך זמן סביר.

8. תיקון פגמים וליקויים

בשכירות למגורים, המשכיר יחויב כלפי השוכר לתקן את כל הפגמים בדירה, אלא אם כן מדובר על פגמים שנגרמו עקב שימוש בלתי סביר של השוכר, שאז השוכר יהיה אחראי על תיקון הפגם. המשכיר יתקן את הפגם בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 יום מיום שקיבל את הדרישה לכך מהשוכר.

9. תשלומים שבהם נושא השוכר

על פי החוק החדש, השוכר יישא בתשלומים המפורטים: מיסים החלים על המחזיק בדירה (ארנונה), תשלומים בגין צריכה של שירותים שוטפים (מים, חשמל וגז) ותשלומים לוועד בית משותף. עוד מוצע לקבוע תשלומים שבהם, בין השאר, יישא המשכיר, ובכלל זה: תשלום המיוחד לרכישה או לשדרוג של מערכות או מתקנים קבועים המשרתים את הדירה המושכרת, למעט התאמות מיוחדות או שיפורים שביקש השוכר, תשלום בעד דמי ביטוח הדירה המושכרת בביטוח מבנה ותשלומים שהמשכיר חב בהם כלפי אדם שלישי כמו עורך דין או מתווך.

10. תיקון פגמים בדירה

בחוק נכתב כי "השוכר יתקן על חשבונו כל ליקוי בדירה המושכרת שהוא קל ערך וניתן לתקנו באופן סביר על ידי מי שאינו בעל מקצוע". הכוונה היא לפגמים קלים שאין הצדקה להטריד את המשכיר בדרישה לתקנם. בנוסף, השוכר יתקן על חשבונו כל ליקוי אחר שנגרם עקב שימוש בלתי סביר בדירה המושכרת. למעט שני דברים אלו, המשכיר יהיה מחויב כלפי השוכר לתקן את הפגמים בדירה, גם אם הוסכם בין הצדדים אחרת או שהיה מקובל אחרת באותן נסיבות. בעניין זה נכתב בהצעת החוק כי התיקון מצד המשכיר יהיה תוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 יום מיום שקיבל דרישה לכך מהשוכר. לגבי פגם שתיקונו דחוף, כלומר פגם שאינו מאפשר מגורים באופן סביר, על המשכיר לתקן את הפגם בתוך זמן סביר, ולא יאוחר משלושה ימים מיום שקיבל דרישה לכך.